서울 재개발·재건축 후보

10~20억 · 20평대↑ · 5년 실거주 후 정비사업까지 보유하는 조건으로 2026년 10월에 조사했습니다. 시세는 민간 추정치가 섞여 있으니 실거래로 다시 확인하세요.

먼저 알아둘 규칙 (10·15 대책 이후 서울 전역 투기과열지구)

재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분인가 후에 사면 조합원이 못 되고 현금청산 대상 → “구역 지정됐지만 조합 전” 단지가 맞습니다.
예외: 1세대 1주택 10년 보유·5년 거주 매물은 조합원 지위가 넘어갑니다.
서울 아파트 토지거래허가(실거주 의무) 2026-12-31까지, 연장 여부 확인 필요. 주담대 15억 이하 6억, 15~25억 4억.

응봉

성동구 · 응봉동

적합 상

응봉대림1차 재건축

단계: 정밀안전진단 D등급(2023.10), 신속통합기획 자문 신청(2025.12), 정비구역 지정 여부 확인 필요
진입가: 25평 시세 약 19.1억, 31평 약 20.6억(리치고 2026.09.05), 31평 실거래 19억(2026.08.21). 25평 전용면적 확인 필요

＋ 응봉역(경의중앙선) 초역세권
＋ 한강·서울숲·중랑천 조망
＋ 응봉초·광희중 학군
＋ 조합 전이라 원조합원 진입 가능

－ 리모델링 19년 지연 이력
－ 신통·동의율 결과 미정
－ 예산 상단(인테리어 포함 시 초과 가능)
－ 매물 소화 기간 김(36.9개월, 리치고)

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명일

강동구 · 명일동, 고덕동

적합 상

명일우성고덕현대명일신동아명일한양고덕주공9단지(제외) 삼익그린2차 - 2021.07 조합설립

단계: 5개 단지 정비구역 지정 완료(강동구 2026.07.29 발표), 고덕현대 추진위 승인(2026.04.22), 고덕주공9 조합설립 단계 진입. 단지별 조합설립인가 여부 확인 필요
진입가: 명일우성·고덕현대 31평 약 19.2억, 명일신동아 29평 약 19.6억(리치고 2026.09.05), 명일신동아 81㎡ 20.1억(2026.05)

＋ 5호선 명일·고덕역
＋ 9호선 4단계 연장(2028 개통 목표, 최신 일정 확인 필요)
＋ 고덕비즈밸리 직주근접
＋ 정비구역 지정 완료·조합 전 단지 다수

－ 가격 선반영 가능성
－ 단지별 속도 차이
－ 1:1에 가까운 재건축은 분담금 부담
－ 삼익그린2차는 조합설립 후라 조합원 불가
－ 한강변 아님

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자양

광진구 · 자양동

적합 상

자양4동 한강변 통합재건축(한강우성·한강현대·한강성원·한강아남·한강극동)자양3동 227-147 재개발(신통)자양4동 A구역(57-90)

단계: 통합재건축 협약(2026.09), 신통 자문 신청 11월 목표 / 227-147 정비구역 지정 고시 2026.06.11 / 4동 A구역 단계 확인 필요
진입가: 자양우성1 60㎡ 2026 평균 약 14.9억(디아파트 자동집계). 통합재건축 5개 단지 59㎡ 이상 시세 확인 필요

＋ 한강변
＋ 건대입구·2·7호선
＋ 자양동 일대 약 1만 가구 정비
＋ 초기 단계라 원조합원 진입 가능

－ 매우 초기, 장기 보유 가능성
－ 단지 간 대지지분 차이로 갈등 가능
－ 동의율 미달 단지는 통합에서 빠짐
－ 배치·분양조건 미정

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옥수

성동구 · 옥수동

적합 중

옥수극동 리모델링

단계: 리모델링 건축심의 통과(2025.02.25), 다음은 2차 안전성 검토·사업계획승인
진입가: 27평 실거래 17.55억(2026.05.18), 24평 시세 17.4억, 30평 19.3억(리치고)

＋ 옥수역(3호선·경의중앙선)
＋ 한강 조망
＋ 옥정초·옥정중 학군
＋ 예산 범위 안

－ 재건축 아닌 리모델링(수직증축 안전성 검토 관문)
－ 일반분양 적어 분담금 부담
－ 시공사 재선정 과제
－ 리모델링 조합원 지위양도 제한 적용 여부 확인 필요

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금호·행당

성동구 · 금호동2가, 금호동3가, 금호동4가, 행당동

적합 중

금호21구역금호16구역행당7구역(자료 없음)

단계: 금호21: 2024 조합설립, 2026.02 롯데건설 시공권(1,242가구) / 금호16: 현대건설, 2029년께 입주 목표(2025.02 기준) / 행당7 확인 필요
진입가: 인접 구축 금호두산 60㎡ 평균 약 15.8억, 금호자이1차 60㎡ 약 18.7억(디아파트 2026). 금호21 지분 15~25억(2025.12)

＋ 한강 인접 재개발 완성 효과
＋ 금호21은 관리처분 전이라 지분 매수 시 조합원 가능
＋ 도심·강남 접근

－ 인접 구축은 자체 재건축 대상 아님
－ 재개발 지분은 아파트가 아님
－ 행당7 정보 부재

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광장

광진구 · 광장동

적합 중

광장극동 재건축

단계: 정비계획 결정·정비구역 지정 고시(2026.04.30), 조합직접설립 공공지원 진행
진입가: 극동1차 44평 실거래 26억(2026.04.23). 59㎡대 소형 평형 존재·가격 확인 필요

＋ 한강변
＋ 광나루역 출입구 단지 내 이설 계획
＋ 용적률 339.5%(역세권 특례)
＋ 광남고 학군

－ 조합직접설립으로 조합설립인가가 빨라 매수 시간 여유 적음
－ 예산 초과 가능성 큼

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목동

양천구 · 목동, 신정동

적합 중

목동신시가지 1~14단지

단계: 14개 단지 정비구역 지정(일부 표기 불일치), 조합설립인가: 6·12(2026.02)·4(2026.05)·7단지 / 3단지 조합설립 지연 / 신탁: 1·2·5·9·10·11·13·14단지
진입가: 11단지 51㎡ 17.5억·66㎡ 20.2억(2026.02), 12단지 56㎡ 18.5억(2026.01), 1단지 21평 시세 19.5억(리치고)

＋ 4.7만 가구 미니 신도시
＋ 학군
＋ 대규모 단지 일괄 재건축

－ 조합설립 단지는 지위양도 제한
－ 신탁 단지의 사업시행자 지정 후 제한 여부 확인 필요
－ 59㎡ 이상은 20억 안팎 이상
－ 3단지 상가 갈등

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흑석

동작구 · 흑석동

적합 중

한강현대 재건축명수대현대 재건축

단계: 한강현대 정밀진단 E(2024.09), 신통 신청 전·통합 범위 미정 / 명수대현대 E등급, 동의율 확보 단계
진입가: 한강현대 26평(66.23㎡) 실거래 22.5억(2026.09.08), 매물 최저 21.4억 / 명수대현대 44평 26.5억(2026.08.13)

＋ 한강변
＋ 흑석9·11구역 신축 완성(11구역 2026.02 착공)
＋ 9호선 흑석역
＋ 반포 인접

－ 예산 1~2억 초과
－ 신통 전이라 장기화 가능
－ 명수대현대 용적률 247%로 사업성 부담
－ 매물 소화 느림

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신길

영등포구 · 신길동

적합 중

신길동 314-14 일대 신통 재개발신길동 3922 일대(신풍역 역세권)신길동 113-5 일대 신통 후보지

단계: 314-14 정비구역 결정 고시(2026), 3922 가이드라인 확정(2026.04), 113-5 후보지
진입가: 인접 구축 아파트 59㎡ 시세 확인 필요

＋ 신안산선 신풍역(2028년 하반기 개통 보도)
＋ 여의도 업무지구 접근
＋ 신통 2.0 적용

－ 신안산선 지연(2025.04 붕괴 사고)
－ 재정비촉진지구 해제 후 10여 년 정체 이력
－ 재개발 지분은 아파트 아님

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상계

노원구 · 상계동

적합 중

상계주공6단지

단계: 안전진단 통과(2023.01), 신통 자문(2023.11), 추진위, 정비계획안 공람(2026.07), 2026년 내 조합설립 목표
진입가: 24평 실거래 8.1억(2026.09.22). 사용자 하한 10억 미만, 59㎡ 이상 평형 확인 필요

＋ 노원역 초역세권
＋ 동북선 2027년 하반기 개통 목표
＋ 2,646→3,676세대 최고 49층
＋ 예산 여유 큼

－ 2026년 조합설립인가 나면 조합원 지위 불가
－ 주차 0.31대
－ 노원은 KB 월간 지수 100 미만 지역(2025.12)

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성산

마포구 · 성산동

적합 하

성산시영(유원·선경·대우)

단계: 정비구역 지정(2023.12), 조합설립인가(2025.12), 정비계획 변경(최고 46층 4,833가구) 추진, 연말 통합심의 목표
진입가: 20평 14.4억, 21평 15.2억, 23평 16.4억(리치고 2026.09.05), 대우 50㎡ 14.9억(2026.04.29)

＋ 마포 재건축 대장
＋ 대단지
＋ 사업 속도

－ 조합설립 후라 10년 보유·5년 거주 예외 매물만 조합원 지위 승계
－ 소형 위주라 59㎡ 조건과 안 맞음

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청량리

동대문구 · 청량리동

적합 하

청량리미주 재건축

단계: 정비구역 지정(2022.12), 조합설립인가 2026.02.04(리치고 표기, 공식 고시 확인 필요)
진입가: 27평 약 12.8억, 32평 약 14.6억(리치고 2026.09.05)

＋ 청량리역 역세권
＋ 이문·휘경뉴타운 입주

－ 조합설립 후 지위양도 제한
－ 1978년 준공으로 실거주 여건 열악
－ GTX 일정 확인 필요

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노량진

동작구 · 노량진동, 대방동

적합 하

노량진뉴타운 1~8구역

단계: 7개 구역 관리처분인가 이상, 3구역 관리처분 고시(2026.02.26), 1구역 관리처분(2026.04), 6구역 일반분양(2026.04)
진입가: 4구역 단독 21.5억, 7구역 다세대 18억, 6구역 84㎡ 분양신청 매물 20~24억(2025.12)

＋ 한강·여의도·용산 인접
＋ 약 1만 가구 신축 타운

－ 대부분 관리처분 후라 지위양도 제한(4·7구역은 2018 이전 사업시행인가 예외)
－ 지분·입주권이라 실거주 시나리오와 다름

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장위

성북구 · 장위동

적합 하

장위뉴타운(4·6·10·14·15구역 등)

단계: 10구역 분양(2026.06), 4구역 입주 완료, 6구역 2027 준공 예정
진입가: 장위자이레디언트 84㎡ 분양권 16.5억(2026.05.27), 장위6구역 84㎡ 입주권 15.5억

＋ 3.2만 세대 신축 타운
＋ 동북선(2027 하반기 목표)

－ 재건축 대상 노후 아파트가 아닌 신축·입주권 시장
－ 목표(실거주 후 정비)와 구조가 다름

출처 1 출처 2

미아·신림

강북구·관악구 · 미아동, 번동, 신림동

적합 하

미아2구역미아동 258·번동 148 일대신림1구역신림7구역

단계: 미아2 시공사 재입찰 유찰(2026.10.12) / 미아동 258 정비구역 결정 고시(2026.05.28) / 신림1 사업시행인가(2025.03) / 신림7 동의율 정체
진입가: 59㎡ 이상 구축 아파트 진입가 확인 필요

＋ 사업성 보정계수 수혜 지역
＋ 동북선(미아)·신림선

－ 단독·빌라 재개발 중심이라 아파트 진입 경로 적음
－ 시공사 유찰·동의율 정체
－ 강북권 수요 약세

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